La permuta de solar por obra futura

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La permuta o cambio de solar por obra futura consiste en que el propietario de un solar urbano le vende el mismo a un promotor inmobiliario, a cambio de que éste, una vez ejecutada la promoción y terminada la obra, le entregue como pago uno o varios de los inmuebles construidos, dependiendo de como se valore el solar en relación con el valor de los inmuebles construidos resultantes.

Fue una figura ampliamente utilizada en el desarrollo urbanístico de la década pasada en nuestro país, atendidas las ventajas para las partes:

  • para el promotor porque le permite adquirir un terreno para construir sin tener que anticipar un desembolso retrasando su pago en el tiempo con la entrega de una parte del propio fruto de la obra, y
  • para el propietario de solar que le permite transformar un solar sin ningún uso aparente por una obra nueva terminada, a la que podrá darle una utilidad económica sin efectuar ninguna inversión en la obra que correrá por cuenta del promotor.

Inicialmente considerada por la jurisprudencia como una permuta, recientemente parece mayoritaria la tendencia de considerarlo como un contrato atípico do ut des puesto que se intercambia un bien presente y cierto por un bien futuro e incierto.

El derecho del transmitente del solar es un derecho de carácter personal que puede exigir al promotor el comportamiento necesario para entregar el piso según lo pactado, una vez finalizada la obra y exista la realidad de dicho inmueble.

No obstante, hay quien prefiere entender como más beneficiosa para las partes (principalmente para el propietario) la hipótesis de que el cedente no se desprende de la propiedad del solar, sino que se constituye una comunidad entre cedente y cesionario, que posteriormente tras la ejecución de la edificación y declaración de obra nueva se convertirá en propiedad horizontal.

En todo caso, se debe recordar que se trata de un contrato consensual, oneroso, bilateral, conmutativo y sinalagmático.

A los meros efectos descriptivos podemos destacar como opciones que en la práctica se vienen utilizando, las siguientes: supuestos de comunidad, modelo de aportación, supuestos de contrato mixto, y la cesión clásica de solar por obra futura en el mismo inmueble construido sobre el solar permutado, así como diversas formas de atribución de derechos de vuelo o de sub o sobre edificación.

A pesar de la escasa legislación reguladora de esta figura, y las sentencias que han reducido su ámbito de aplicación, debería admitirse expresamente la inscripción del piso futuro, cuando conste la declaración de obra nueva en construcción en base al proyecto y licencia para la correspondiente constitución de propiedad horizontal con adjudicación de pisos individualizados.

Finalmente indicar que, los acuerdos entre las partes permiten la estipulación de condiciones suspensivas o resolutorias, y que puede resultar de utilidad la inclusión de cláusula penal (con indemnización pecuniaria) que garantice el cumplimiento de las obligaciones de las partes (preferentemente de la obligación de entrega de inmueble del promotor).

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